Διάσωση της κύριας κατοικίας - Νέος Εξωδικαστικός Μηχανισμός

Ο N.5313/2026, ο οποίος τροποποιεί το νόμο Ν.4738/2020 «Ρύθμιση οφειλών και παροχή δεύτερης ευκαιρίας», εισάγει, μεταξύ άλλων, αλλαγές στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό Ρύθμισης Οφειλών με σημαντικότερη αλλαγή τη δυνατότητα διάσωσης της κύριας κατοικίας του οφειλέτη μέσω της ρευστοποίησης της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του.

Η νέα ρύθμιση τίθεται σε ισχύ από τις 21 Σεπτεμβρίου 2026 και αφορά οφειλέτες που πέραν της κύριας κατοικίας τους, διαθέτουν και άλλη ακίνητη περιουσία, η οποία ρευστοποιείται για την ικανοποίηση των πιστωτών.

1. Ποιες είναι οι αλλαγές στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό σύμφωνα με τον Ν. 5313/2026;

Οι σημαντικότερες αλλαγές είναι:

• Μείωση του ελάχιστου ορίου οφειλών από 10.000 ευρώ σε 5.000 ευρώ σε χρηματοδοτικούς φορείς, στο Δημόσιο και στους Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης, για την ένταξη του οφειλέτη στο μηχανισμό,
• Δυνατότητα διάσωσης της κύριας κατοικίας με ρευστοποίηση λοιπών ακινήτων,
• Δυνατότητα επανένταξης συγκεκριμένων οφειλετών που έχασαν παλαιότερη ρύθμιση στον εξωδικαστικό και
• Ρευστοποίηση της λοιπής ακίνητης περιουσίας μόνο με τη σύμβαση αναδιάρθρωσης μετά την αποδοχή της από τον οφειλέτη, η οποία αποτελεί τίτλο εκτελεστό.

2. Ποιοι μπορούν να ενταχθούν;

Όλοι οι οφειλέτες (φυσικά και νομικά πρόσωπα) με ποσό οφειλών που υπερβαίνει τα 5.000 ευρώ για ληξιπρόθεσμες, ενήμερες ή εξυπηρετούμενες οφειλές προς το Δημόσιο, Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης, τράπεζες και servicers και με την προϋπόθεση ότι πέραν της κύριας κατοικίας τους διαθέτουν υπόλοιπη ακίνητη περιουσία για ρευστοποίηση.

3. Αν ο οφειλέτης δεν διαθέτει άλλη ακίνητη περιουσία;

Οφειλέτες που διαθέτουν μόνο κύρια κατοικία, χωρίς άλλα ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων των ευάλωτων και όσων κρίνονται επιλέξιμοι, δεν μπορούν να ενταχθούν στη νέα ρύθμιση. Μπορούν να ρυθμίσουν τις οφειλές τους μέσω της πλατφόρμας του εξωδικαστικού μηχανισμού με τη διαδικασία που προβλεπόταν και συνεχίζει να ισχύει.

4. Σε ποιους παρέχεται δεύτερη ευκαιρία;

Σε αποκλειστική προθεσμία εντός έξι (6) μηνών από 21 Σεπτεμβρίου 2026, ακόμη και αν δεν έχει παρέλθει το 12μηνο, παρέχεται δυνατότητα υποβολής νέας αίτησης σε οφειλέτες που:

• είχαν υπαχθεί στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό και έχασαν προηγούμενη ρύθμιση λόγω μη καταβολής των προβλεπόμενων δόσεων και
• έχουν ζητήσει κατά το παρελθόν την υπαγωγή τους στον ν. 3869/2010 (Νόμος Κατσέλη), υπό τις προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος για τον Εξωδικαστικό Μηχανισμό.

5. Ποιο είναι το πλάνο αποπληρωμής;

Ο εξωδικαστικός μηχανισμός προβλέπει δυνατότητα ρύθμισης για οφειλές:

• έως 240 δόσεις στο Δημόσιο και Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης με 3% σταθερό επιτόκιο καθ΄ όλη τη διάρκεια της ρύθμισης και
• έως 420 δόσεις προς Τράπεζες/servicers με 3% σταθερό επιτόκιο για τα 3 πρώτα έτη.

6. Πώς λειτουργεί το νέο σύστημα για τη διάσωση της κύριας κατοικίας;

Μετά την οριστική υποβολή της αίτησης στον Εξωδικαστικό Μηχανισμό, οι συμμετέχοντες πιστωτές μπορούν να υποβάλλουν αντιπρόταση, η οποία περιλαμβάνει πρόταση ρύθμισης με εκποίηση των λοιπών ακινήτων του οφειλέτη, πλην της κύριας κατοικίας του.

Για τον υπολογισμό των μηνιαίων δόσεων της νέας ρύθμισης που περιλαμβάνεται την αντιπρόταση των πιστωτών, ως αξία ακίνητης περιουσίας λαμβάνεται υπόψη από το υπολογιστικό εργαλείο μόνο η αξία της κύριας κατοικίας και όχι η αξία του συνόλου της ακίνητης περιουσίας.

Αυτό μπορεί να οδηγήσει, ανάλογα πάντοτε με τα  εισοδήματα, τις οφειλές, την περιουσιακή κατάσταση και συνολικά τα οικονομικά δεδομένα κάθε οφειλέτη, σε σημαντικά χαμηλότερη μηνιαία δόση και μεγαλύτερη διαγραφή της οφειλής που έχει απομείνει.

Πιο συγκεκριμένα, η κύρια κατοικία διαχωρίζεται από τα υπόλοιπα ακίνητα του οφειλέτη, τα οποία μπορούν, στην έκταση που αυτό απαιτείται, να ρευστοποιηθούν για την ικανοποίηση των πιστωτών.

Η εκποίηση των λοιπών ακινήτων ενσωματώνεται ως όρος στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.

7. Είναι υποχρεωμένοι οι πιστωτές να υποβάλλουν αντιπρόταση για τη διάσωση της πρώτης κατοικίας;

Οι πιστωτές στο σύνολό τους  (Δημόσιο, Φορείς Κοινωνικής Ασφάλισης, τράπεζες και servicers) είναι υποχρεωμένοι να υποβάλλουν αντιπρόταση για οφειλέτες που:

• πληρούν τα κριτήρια του ευάλωτου οφειλέτη, και έχουν εκδώσει τη σχετική βεβαίωση, 
• χαρακτηρίζονται ως επιλέξιμοι οφειλέτες.

Για οφειλέτες που δεν εμπίπτουν σε μια από τις παραπάνω κατηγορίες, η υποβολή αντιπρότασης δεν είναι υποχρεωτική για τους πιστωτές.

8. Ο οφειλέτης είναι υποχρεωμένος να αποδεχθεί την αντιπρόταση των πιστωτών;

Όχι. Μπορεί να αποδεχθεί ή να απορρίψει την αντιπρόταση. Δεσμεύεται από αυτή μόνο εάν την αποδεχθεί.

9. Εάν η κύρια κατοικία ανήκει και σε συνοφειλέτη ή εγγυητή;

Σε περίπτωση που η κύρια κατοικία ανήκει κατά ιδανικό μερίδιο και σε συνοφειλέτη ή εγγυητή για οφειλή του αιτούντος, είναι υποχρεωτική η συνυποβολή της αίτησης και συνυπογραφή της σύμβασης από αυτόν. Δικαιώματα του συνοφειλέτη ή εγγυητή που απορρέουν από υπαγωγή του στον ν.3869/2010 (νόμος Κατσέλη) ή τον ν.4605/2019 (σχετική πλατφόρμα) δεν θίγονται από την συνυποβολή της αίτησης και την συνυπογραφή της σύμβασης.

10. Πώς προστατεύεται η κύρια κατοικία μετά την υπογραφή της σύμβασης αναδιάρθρωσης;

Υπό τον όρο τήρησης της συμφωνίας από τον οφειλέτη, δεν επιτρέπεται στους πιστωτές να προβούν σε:

• επίσπευση αναγκαστικής εκτέλεσης κατά της κύριας κατοικίας του οφειλέτη,
• λήψη ασφαλιστικών μέτρων επ' αυτής,
• εγγραφή υποθήκης ή
• τροπή προσημείωσης υποθήκης σε υποθήκη.

11. Μετά τη συμφωνία προστατεύεται απόλυτα η κύρια κατοικία από τον πλειστηριασμό;

Προστατεύεται μόνο εφόσον τηρείται απαρέγκλιτα από τον οφειλέτη η σύμβαση αναδιάρθρωσης που έχει υπογραφεί.

Επιπλέον, ο νόμος επιτρέπει τη διατήρηση των ήδη υφιστάμενων υποθηκών, προσημειώσεων και λοιπών εμπράγματων δικαιωμάτων.

12. Τι είναι η σύμβαση αναδιάρθρωσης;

Είναι η σύμβαση, η οποία περιέχει τη ρύθμιση με σκοπό τη διάσωση της κύριας κατοικίας και εκποίηση των λοιπών ακινήτων.

Η σύμβαση αποτελεί εκτελεστό τίτλο, που σημαίνει ότι οι πιστωτές μπορούν με το αντίγραφο αυτής να εκκινήσουν τη διαδικασία ρευστοποίησης των λοιπών ακινήτων για την ικανοποίηση των απαιτήσεων τους.

Για την προστασία της κύριας κατοικίας απαραίτητη προϋπόθεση είναι η συνεπής τήρηση της ρύθμισης από τον οφειλέτη για ολόκληρο το χρονικό διάστημα που προβλέπεται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης, καθώς η αθέτησή της οδηγεί σε καταγγελία της σύμβασης από τους πιστωτές και άρση της προστασίας της κύριας κατοικίας.

Συνεπώς, επιβάλλεται ο οφειλέτης να έχει εξετάσει με μεγάλη προσοχή τους όρους μιας προτεινόμενης ρύθμισης πριν προχωρήσει στην αποδοχή της και να τηρεί τη ρύθμιση που προβλέπεται στη σύμβαση.

13. Ποια είναι η διαδικασία ρευστοποίησης των υπόλοιπων ακινήτων;

Η  διαδικασία της εκποίησης των ακινήτων:

• Διενεργείται με μοναδικό εκτελεστό τίτλο τη σύμβαση αναδιάρθρωσης, εφόσον έχει καταχωρηθεί στην ηλεκτρονική πλατφόρμα του Εξωδικαστικού Μηχανισμού, με αντίγραφο που εξάγεται από την πλατφόρμα, χωρίς να απαιτείται η επίδοση αντιγράφου με επιταγή προς εκτέλεση.
• Ξεκινάει με πρωτοβουλία του χρηματοδοτικού φορέα που έχει την υψηλότερη ενυπόθηκη απαίτηση και εάν δεν υπάρχει ενυπόθηκος δανειστής, από εκείνον που διαθέτει την υψηλότερη απαίτηση.
• Ο χρηματοδοτικός φορέας που ξεκινάει την διαδικασία δίνει εντολή σε δικαστικό επιμελητή να διενεργήσει την εκποίηση, προσδιορίζοντας σε αυτήν τα ακίνητα που θα εκποιηθούν, χωρίς να απαιτείται η ταυτόχρονη εκποίησή τους.
• Ο δικαστικός επιμελητής συντάσσει σχετική συνοπτική έκθεση την οποία οφείλει να επιδώσει εντός προθεσμίας πέντε (5) ημερών από τη σύνταξή της, στον οφειλέτη, στους ενυπόθηκους και προσημειούχους δανειστές των προς εκποίηση ακινήτων, στο Δημόσιο και στον Ηλεκτρονικό Εθνικό Φορέα Κοινωνικής Ασφάλισης (e-ΕΦΚΑ).
• Η εκποίηση δεν μπορεί να οριστεί σε χρόνο που απέχει λιγότερο από σαράντα (40) ημέρες και περισσότερο από εξήντα (60) ημέρες από την ημερομηνία σύνταξης της παραπάνω έκθεσης
• Η εκποίηση διενεργείται ηλεκτρονικά ενώπιον πιστοποιημένου συμβολαιογράφου.
• Κατά της διαδικασίας εκποίησης δεν επιτρέπεται η άσκηση ανακοπής από τον οφειλέτη.

14. Μπορεί να γίνει καταγγελία της σύμβασης αναδιάρθρωσης;

Αν ο οφειλέτης καθυστερήσει, λόγω οικονομικής αδυναμίας στο μέλλον, 3 δόσεις ή το 3% του συνολικά οφειλόμενου ποσού, κάθε πιστωτής μπορεί να καταγγείλει τη ρύθμιση με αποτέλεσμα την απώλεια αυτής ως προς τον συγκεκριμένο πιστωτή.

15. Ποιες είναι οι συνέπειες της καταγγελίας;

Η καταγγελία της σύμβασης αναδιάρθρωσης οδηγεί στην άρση της προστασίας της κύριας κατοικίας.

Συνεπάγεται την αναβίωση των απαιτήσεων, αφαιρουμένων ποσών που τυχόν καταβλήθηκαν στο πλαίσιο της ρύθμισης. Οι απαιτήσεις αυτές καθίστανται ληξιπρόθεσμες και άμεσα απαιτητές.

Συμπέρασμα:

Η νέα ρύθμιση δεν οδηγεί σε χαριστική διαγραφή χρεών ούτε συνιστά απόλυτη προστασία της κύριας κατοικίας για τους οφειλέτες. Είναι ένα επιπλέον εργαλείο, το οποίο μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερη διαγραφή οφειλής και σε χαμηλότερη μηνιαία δόση, ανάλογα πάντοτε με τα εισοδηματικά και περιουσιακά στοιχεία του κάθε οφειλέτη και με το τίμημα της ρευστοποίησης της υπόλοιπης ακίνητης περιουσίας του.

Η επιλογή αυτή απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή από τον οφειλέτη, καθώς η σύμβαση δημιουργεί δεσμεύσεις και η μη τήρησή της οδηγεί σε απώλεια της προστασίας της κύριας κατοικίας του.

Συνεπώς, είναι ιδιαίτερα σημαντικό ο οφειλέτης πριν προχωρήσει σε αποδοχή της αντιπρότασης των πιστωτών να έχει εκτιμήσει την πραγματική οικονομική του κατάσταση έτσι ώστε να μπορεί να διακρίνει εάν δύναται να εξυπηρετεί τις δόσεις μακροπρόθεσμα.

Για περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να απευθυνθείτε στην Ε.Κ.ΠΟΙ.ΖΩ., να γίνεται μέλος και να λάβετε εξατομικευμένη συμβουλευτική για τη ρύθμιση των οφειλών σας.

Αρμόδιος Δημόσιος Φορέας:

Γενική Γραμματεία Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους (ΓΓΧΤΔΙΧ):

• Πληροφορίες στην ιστοσελίδα: http://www.keyd.gov.gr/ryumish_ofeilvn_ejvdik/  
• Εξυπηρέτηση με τηλεδιάσκεψη ή τηλεφωνικά κατόπιν ραντεβού είτε μέσω της πλατφόρμας myEGDIX.live.gov.gr, είτε στο τηλέφωνο 213.212.5730.